Immobilien-Lotto: Die Spekulationssteuer

Die aktuelle Lage des deutschen Immobilienmarktes ist äußerst skurril. Makler sind nicht in der Lage, Objekte zu finden, bzw. sie müssen hohe Gebühren zahlen, um diese verkaufen zu können. Gleichzeitig gibt es viele Kaufwillige, die bereit sind, hohe Preise für Häuser in guten Lagen zu zahlen. Verkaufswillige Immobilienbesitzer profitieren von dieser Situation. Wer allerdings zu früh aus dem Spiel aussteigt, zahlt steuern für seinen Gewinn.

Wer in den nächsten Wochen seine Wohnung oder sein Haus verkaufen möchte, der wird keine Probleme haben, einen Käufer zu finden. Gerade in Großstädten sind die Märkte buchstäblich leer gefegt. Das Ergebnis: hohe Preise. Verkäufer, die von der Lage profitieren und satte Gewinne einstreichen möchten, teilen diese mit dem Fiskus. Zumindest dann, wenn die Spekulationsfrist nicht abgelaufen ist.

Immobilienbesitzer müssen darauf achten, dass der Verkauf einer Immobilie für Privatpersonen erst zehn Jahre nach dem Kauf steuerfrei ist. Angesichts der aktuellen Lage des Immobilienmarktes stecken viele Besitzer in der Zwickmühle. Lieber verkaufen und steuern zahlen oder die Lage abwarten? Wer sich zum Verkauf entscheidet, muss in seiner Steuererklärung den Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft angeben. Dafür wird dann der individuelle Einkommensteuersatz fällig. Dieser kann durchaus über 25 Prozent liegen, wie beispielsweise bei der Abgeltungssteuer anfällt. Den Gewinn kann natürlich niemand verschweigen, denn der Notar informiert automatisch das Finanzamt, um so die Grunderwerbsteuer vom Käufer erheben zu können.

Die Spekulationsfrist berechnen

Steigt der Wert einer Immobilie, ist diese Wertsteigerung in der Regel steuerfrei. Erst die Realisierung der Wertsteigerung ist steuerpflichtig. Ein Beispiel:

Eine Familie kauft ein Haus für 500.000 Euro. Nach vier Jahren beträgt der Wert 800.000 Euro. Für die Wertsteigerung ist eine verbesserte Infrastruktur zuständig, die die Wohnlage spürbar verbessert hat.

Diese Wertsteigerung in Höhe von 300.000 Euro ist so lange nicht einkommenssteuerpflichtig, solange die Familie das Objekt innerhalb der Spekulationsfrist nicht verkauft.

Steuerfrei nach zehn Jahren

Es gibt eine legale Möglichkeit, die Spekulationssteuer komplett zu entgehen. Die einfachste Methode: Geduld haben. Menschen sind grundsätzlich aber nicht geduldig und angesichts der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt ist das auch verständlich. Wer sich allerdings geduldet und seine Haltefrist von zehn Jahren abwartet, der darf die Gewinne aus dem Verkauf komplett behalten. Die Alternative: das Gebäude selbst nutzen. Wer im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren davor in der Immobilie gewohnt hat, kann sie steuerfrei verkaufen. Dabei spielt es keine Rolle, ob man selbst oder der Nachwuchs, der allerdings noch Kindergeld erhält, in dem Haus wohnt. Eltern oder Geschwister der Eigentümer sind grundsätzlich keine Selbstnutzer und kommen somit nicht infrage.

Bei Ferien- oder Zweitwohnungen ist die Situation kompliziert. Besitzer können sie dann verkaufen, wenn sie nicht vermietet wurden. Ausgenommen sind vermietete Einliegerwohnungen im eigenen Haus. Doch ein kleines Home-Office kann bereits Probleme verursachen.

Trotz drohender Besteuerungen kann es viele Gründe geben, sich von einer Immobilie zu trennen. Eine Scheidung, Arbeitslosigkeit, der Umzug in eine andere Stadt oder ein anderes Land – vielleicht sogar ein Angebot, das man einfach nicht ablehnen kann.

Übrigens: Beim Notverkauf kann der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist praktisch sein. Wo keine Gewinne gemacht werden, dort fallen auch keine Steuern an.

Die Gewinnberechnung

Entscheidend für den Gewinn ist nicht ausschließlich die Differenz zwischen dem Kauf- und Verkaufspreis. Kosten für Anschaffung und Veräußerung fallen ebenfalls in die Rechnung. Und genau hier sammelt sich einiges an: Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbucheintrag alleine machen häufig bis zu sieben Prozent des Kaufpreises aus. Hinzu kommt unter Umständen die Maklergebühr, die bis zu 7,14 Prozent betragen kann.

Beim Verkauf fallen ebenfalls Gebühren an: für den Notar, die Löschung der Grundschuld, den Makler sowie eigene Inserate. All diese Dinge schmälern den Gewinn – aber auch die Steuer. Eigene Investitionen in die Immobilie können in der Regel ebenfalls den Gewinn mindern: Modernisierungs- und Reparaturkosten sind beim Verkauf anrechenbar, wenn sie bereits innerhalb der ersten drei Jahren anfielen.

Tipp: Spekulationsgewinne bis 599 Euro sind steuerfrei. Alles über diesen Wert wird komplett versteuert.

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